Beschreibung
Wenn ein Wohnungswechsel ansteht, ist ein nahtloser Übergang ohne doppelte Mietzahlungen erstrebenswert. Bevor Sie den neuen Mietvertrag unterschreiben, ist es ratsam, sich über die Kündigungsfrist der alten Wohnung genau zu informieren. Dies trifft genauso zu auf einen Staffelmietvertrag oder ein zeitlich befristetes Mietverhältnis. Womöglich ergibt sich eine Chance, früher aus dem Vertrag zu kommen. Auch in Bezug auf Inhalt und Form eines rechtssicheren Kündigungsschreibens gibt es einige Punkte zu beachten.
Kündigungsfristen
Als Mieter können Sie ohne Begründung ordentlich und fristgerecht kündigen. Sofern nicht im Mietvertrag anders geregelt, gilt für Sie die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Unabhängig davon, wie lange das Mietverhältnis besteht. So geregelt in § 573c des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Im Fall einer vorübergehenden Vermietung kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden. Auch eine Klausel zur Mindestmietdauer von ein bis zwei Jahren ist nicht unüblich. Sollte jedoch die vertragliche Kündigungsfrist drei Monate übersteigen, ist diese Regelung unwirksam. Sie dürfen als Mieter nicht schlechter gestellt werden, als es das Gesetz vorsieht. Daher gilt auch hier die Dreimonatsfrist.
Zeitlich befristete Mietverträge erlauben üblicherweise keine vorzeitige Kündigung. Allerdings sind die Rahmenbedingungen für eine Befristung in § 575 BGB eng gefasst. Ein Formfehler im Mietvertrag führt zu einem unbefristeten Mietverhältnis. Somit könnten Sie innerhalb der gesetzlichen Frist ordentlich kündigen. Drei Befristungsgründe sind erlaubt. Davon muss mindestens einer exakt formuliert im Mietvertrag genannt sein:
- Nutzung vom Vermieter selbst und/oder Familien- oder Haushaltsangehörigen ist vorgesehen
- Abriss/Kernsanierung ist geplant, die nicht im vermieteten Zustand durchzuführen ist
- geplante Vermietung an Mitarbeiter als Werkswohnung
Ein Staffelmietvertrag kann zeitlich befristet oder unbefristet geschlossen werden. Laut § 557a BGB kann ein Kündigungsausschluss für maximal vier Jahre vereinbart werden. Vermieter haben verständlicherweise ein Interesse daran, die gestaffelten Mieterhöhungen für einen möglichst langen Zeitraum festzulegen. Ist in Ihrem Vertrag das Kündigungsrecht für mehr als vier Jahre ausgeschlossen, ist diese Regelung unwirksam.
Handelt es sich um einen formularmäßigen Kündigungsverzicht, ist der Passus insgesamt ungültig. Es gilt die gesetzliche Kündigungsfrist. Dies trifft zu, wenn die Klausel Teil der allgemeinen Geschäftsbedingungen ist. Wird jedoch die Regelung im individuellen Abschnitt des Mietvertrags aufgeführt, gilt der Vierjahreszeitraum laut BGB.
Auch mündliche Vereinbarungen zur Überlassung des Wohnraumes sind für beide Seiten rechtsverbindlich. Allerdings gilt hier eine Besonderheit. Gemäß § 550 BGB darf frühestens nach einem Jahr gekündigt werden. Nach Ablauf von zwölf Monaten gilt der Mietvertrag für unbestimmte Zeit.
Gesetzliche Kündigungsfrist – Stichtag
Spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats muss die Kündigung beim Vermieter eingegangen sein, damit das Mietverhältnis zum übernächsten Monat endet. Der Poststempel ist nicht entscheidend. Beispiel:
- Der Vermieter erhält Ihre Kündigung am dritten Werktag im Januar
- Das Mietverhältnis ist somit zum 31. März gekündigt.
Inhalt des Kündigungsschreibens
Die fristgerechte Kündigung ist nur dann wirksam, wenn sie alle formalen Ansprüche erfüllt. Vermieter reagieren häufig nicht erfreut. Um sich für jeden Fall abzusichern, sollte Ihr Kündigungsschreiben folgende Informationen enthalten:
- den Begriff „fristgerechte Kündigung“
- den Zeitpunkt der Kündigung (Tagesdatum)
- die eigenhändige Unterschrift aller Hauptmieter
- die exakte Adresse der Mietsache mit Angabe des Stockwerks und der Wohnungsnummer (wenn vorhanden)
- Name und Anschrift des Vermieters
- Ihre Kontaktdaten für die weitere Abwicklung
Aus dem Text muss eindeutig hervorgehen, dass Sie beabsichtigen, die Wohnung fristgerecht zu kündigen. Das Ende des Mietverhältnisses ergibt sich aus dem Datum der Kündigung – frühestmöglicher Termin. Wenn Sie sehr zeitig kündigen, darf die Angabe zum Enddatum nicht fehlen.
Sollten Sie verhindert sein, können Sie Dritte mit der Kündigung beauftragen. Dazu ist eine schriftliche Erklärung (Vollmachtsurkunde) erforderlich. Siehe auch §§ 167 und 174 BGB.
Form und Versand
Für die Kündigung ist laut § 568 BGB die Schriftform zwingend vorgeschrieben. Was unter Schriftform zu verstehen ist, regeln wiederum die Paragrafen 126 und 126a des BGB. Gefordert ist eine eigenhändige Namensunterschrift – im Original. Sollten Sie nicht in der Lage sein, selbst zu unterschreiben, kann eine notarielle Beurkundung Ihre Unterschrift ersetzen.
Da eine Originalunterschrift gefordert ist, erfüllen Fax und E-Mail nicht die Vorgaben. Jedoch kann eine qualifizierte elektronische Signatur die Unterschrift ersetzen. Wichtig ist, dass Sie Ihren Namen unter den Text setzen. Eine Liste der vertrauenswürdigen Zertifikateanbieter erhalten Sie auf der Website der Bundesnetzagentur.
Allgemein üblich ist weiterhin die Briefform. Aus Gründen der Sicherheit ist es sinnvoll, diesen per Einschreiben zu verschicken. Dabei gibt es vier rechtssichere Varianten/Preisstufen:
- Einwurf-Einschreiben: Der Zusteller bestätigt den Einwurf.
- Einschreiben: Wird gegen Unterschrift persönlich übergeben
- eigenhändiges Einschreiben: Empfänger muss persönlich den Erhalt quittieren
- Einschreiben mit Rückschein: Sie erhalten das Original der eigenhändigen Empfangsbestätigung per Post
In jedem Fall können Sie den Brief über die Sendungsnummer online nachverfolgen und sich die Bestätigung anzeigen lassen.
Fazit
Ein Umzug ist mit einer Fülle von Formalitäten verbunden. Die Kündigung der alten Wohnung ist ein elementarer Schritt, von dem die weitere Planung abhängt. Mit unserer kostenlosen Kündigungsvorlage gehen Sie kein Risiko ein. Einfach anpassen und unterschreiben.
