Beschreibung
Das Mietrecht ist in Deutschland mitunter recht kompliziert. Grundsätzlich sind die Rechte des Mieters für Privatwohnraum stärker geschützt als die des Vermieters. Dieses Ungleichgewicht geht auf den besonderen Schutz des Wohnraums zurück und ein oft ungleiches Machtverhältnis zwischen Vermieter und Mieter. Ein Ausdruck hiervon sind Unterschiede in den Möglichkeiten der Kündigung, vor allem was die Fristigkeit angeht. Vermieter müssen bei langjährigen Mietern längere reguläre Kündigungsfristen hinnehmen als Mieter. Bei geschäftlichen Vermietungen liegen diese Unterschiede nicht vor. Im Gegensatz zu Mietverträgen für Wohnraum sind Mietverträge für Geschäftsräume ohne diesen besonderen Mieterschutz.
Fristlose Kündigungen sind unter besonderen Umständen aber bei allen Formen von Mietverträgen möglich. Für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses müssen aber außerordentliche Gründe vorliegen. Das gilt auch für Mieter, geschäftlich wie privat, die fristlos kündigen wollen. Geregelt ist das im Paragrafen 543 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).
Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund durch den Mieter
Allgemein kann der Mieter den Mietvertrag fristlos kündigen, wenn das Fortbestehen des Mietverhältnisses und die Frist bis zur üblichen Beendigung des Mietverhältnisses unzumutbar geworden sind. Was genau unzumutbar bedeutet, hängt vom Einzelfall ab. In vielen Fällen liegt ein schuldhaftes Verhalten des Vermieters vor, vor allem wenn die Mietwohnung nicht oder nicht im vereinbarten Umfang mehr genutzt werden kann.
Unter Umständen kann im Einzelfall die fristlose Kündigung durch den Mieter auch bei nicht schuldhaftem Verhalten des Vermieters möglich sein. Die Unzumutbarkeit ist hier das oberste Prinzip. Liegt kein schuldhaftes Verhalten beim Vermieter vor, wird für den Mieter die Unzumutbarkeit jedoch schwieriger aufzuzeigen sein.
Rechtlich ist zudem immer auch auf die Abwägung der Interessen abzustellen. Das bedeutet, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses erst dann unzumutbar wird, wenn unter Abwägung der Interessen zwischen Vermieter und Mieter die Unzumutbarkeit für den Mieter deutlich überwiegt.
Beispiele für Unzumutbarkeit
Neben dem schuldhaften Verhalten des Vermieters durch Entzug der Mietsache (ganz oder teilweise) lassen sich eine Reihe an weiteren Situationen beschreiben, in denen die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar wird. In der bisherigen Rechtsprechung gab es bereits einige Fälle, die in den folgenden Szenarien die Unzumutbarkeit für den Mieter festgestellt haben.
Ein Beispiel ist ein völlig zerrüttetes Vertrauensverhältnis zwischen Vermieter und Mieter. Überwachung, eskalierender Streit, Strafanzeigen, unberechtigtes Eindringen in die Mietwohnung, Drohungen, Lärmbelästigung, Telefonterror und diverse weitere Formen der Belästigung oder anhaltender Einschränkung in der Wohn- und Lebensqualität des Mieters sind meist als unzumutbar anzusehen und können eine fristlose Kündigung begründen. Wichtig ist immer der Einzelfall.
Was keine fristlose Kündigung begründet
Auf der anderen Seite gibt es für den Mieter eine Reihe unangenehmer Situationen, die allerdings nicht eine fristlose Kündigung begründen. Dazu gehört vor allem eine zu klein gewordene Wohnung oder steigende Miete. Für Mietsteigerungen, vor allem für privaten Wohnraum, gelten ebenfalls gesetzliche Vorgaben, aber sie begründen keine fristlose Kündigung. Auch dann nicht, wenn die vom Vermieter ausgesprochene Mietsteigerung über den gesetzlichen Vorgaben liegt. Hier sind dann andere rechtliche Schritte möglich und das Mietverhältnis kann bestehen bleiben. Gleiches gilt bei einem Staffelmietvertrag mit vertraglich festgesetzten Mieterhöhungen.
Auch andere Umstände, die in der Sphäre des Mieters liegen, begründen keine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Bei einer schweren Erkrankung oder der Geburt eines Kindes kann der Mieter ebenfalls nicht fristlos kündigen. Ausnahmen kann es hier geben, wenn beispielsweise mehrere Kinder geboren werden und nur ein kleines Kinderzimmer zur Verfügung steht. Hier kommt es wieder auf den Einzelfall an.
Bei geschäftlichen Mietern gehören Umsatzrückgänge zum unternehmerischen Risiko und begründen keine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Selbst bei drohender Insolvenz kann ein Mietvertrag über Geschäfts- und Verkaufsräume nicht außerordentlich gekündigt werden.
Ebenfalls muss der Mieter akzeptieren, wenn Baustellen vor, am oder im Haus vorhanden sind und für Störungen sorgen. Das ist selbst dann der Fall, wenn beispielsweise der Zugang zum Geschäft für Kunden erschwert wird. Allerdings muss ein Zugang weiter möglich sein. Auch Umbauarbeiten oder Sanierungen im Haus oder in der Wohnung, beispielsweise zum Zwecke der Modernisierung, müssen die Mieter akzeptieren und begründen keine fristlose Kündigung. In Betracht kommen unter Umständen aber Mietminderungen für den Zeitraum der Arbeiten, wenn Einschränkungen in der Nutzung vorliegen.
Form der fristlosen Kündigung
Die fristlose Kündigung durch den Mieter wird dem Vermieter schriftlich angezeigt. Den Grund für die fristlose Kündigung muss der Mieter im Kündigungsschreiben nicht darlegen. Der Grund muss aber natürlich vorliegen. Dann ist die fristlose Kündigung wirksam.
Fazit
Die fristlose Kündigung durch den Mieter ist immer dann möglich, wenn ein Fortbestehen des Mietverhältnisses unzumutbar wird. Grund kann ein schuldhaftes Verhalten des Vermieters sein, es muss aber nicht vorliegen. Wichtig ist, dass eine ordentliche Kündigung ebenfalls unzumutbar ist und unter Abwägung der Interessen die fristlose Kündigung das beste Mittel darstellt. Gründe für die fristlose Kündigung können eine dauerhafte Einschränkung im Gebrauch der Mieträume durch den Vermieter sein oder ein dauerhaft zerrüttetes Verhältnis zum Vermieter. Fristlos kündbar sind dann alle Formen von Mietverträgen (privat, geschäftlich, Staffelmietvertrag usw.). Im Kündigungsschreiben muss der Grund nicht aufgeführt werden, damit die Kündigung wirksam ist.
