Beschreibung
Das deutsche Mietrecht, wie es im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt ist, kennt einige besondere Schutzregelungen für den privaten Wohnraum. Hierin enthalten ist eine Ungleichbehandlung der Vermieter und Mieter in der Form, dass der Mieter einen besonderen Schutz vor Kündigung durch den Vermieter genießt. Bei Mietverträgen über Geschäftsräume gelten diese Unterschiede nicht.
Ausnahmetatbestände mit freiem Kündigungsrecht
Der Vermieter kann fristgemäß und ordentlich Mieträume nur dann frei und ohne Grund kündigen, wenn die von Mieter genutzten Wohnräume innerhalb der gleichen Wohnung oder gleichen Hauses liegen wie die vom Vermieter genutzten Wohnräume. Wenn beispielsweise der Vermieter Räume seiner Wohnung vermietet, kann er das Mietverhältnis ohne Angabe von Gründen auch wieder fristgemäß auflösen.
Wohnraum, der nur vorübergehend vermietet wird, kann ebenfalls frei und fristgemäß gekündigt werden. Weiterhin liegt ein freies Kündigungsrecht bei Studenten- und Jugendwohnheimen vor sowie bei Wohnraum, der von der öffentlichen Hand oder einem Wohlfahrtsverband zwecks Überlassung an bedürftige Personen angemietet wurde.
Fristgemäße Kündigung mit berechtigtem Interesse
Bei anderen Mietverträgen über Wohnraum (normaler Mietvertrag, Staffelmietvertrag) muss der Vermieter ein berechtigtes Interesse nachweisen. Das bekannteste Beispiel ist hier sicherlich der Eigenbedarf. Eigenbedarf ist dann ein berechtigtes Interesse, wenn der Wohnraum vom Vermieter selbst genutzt werden soll, durch einen Angehörigen seines Haushalts oder einem Familienangehörigen. Nur in diesen Fällen kann eine fristgemäße Kündigung aufgrund von Eigenbedarf ausgesprochen werden.
Ein weiteres berechtigtes Interesse beim Vermieter kann vorliegen, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks verhindert und dem Vermieter so erhebliche Nachteile entstehen. Wann genau das der Fall ist, hängt vom Einzelfall ab. Der Vermieter muss die erheblichen Nachteile aber nachweisen können.
Nicht zuletzt kann der Vermieter eine fristgemäße, ordentliche Kündigung aussprechen, wenn der Mieter seine Verpflichtungen im Mietvertrag schuldhaft und im erheblichen Maße nicht nachkommt. Das betrifft vor allem ein die Miete, die mehrfach nicht oder nur verzögert gezahlt wird. Hierin kann auch ein außerordentlicher Kündigungsgrund begründet sein. Aber auch wiederholte und massive Verstöße gegen die Hausordnung durch den Mieter können eine Kündigung durch den Vermieter nach sich ziehen. Auch hier ist der Einzelfall entscheidend.
Kündigungsfristen bei Mietverträgen über Wohnraum
Für die fristgemäße Kündigung von Wohnraum gilt grundsätzlich eine Kündigungsfrist von mindestens drei Monaten. Das gilt auch für Vermieter. Durch den besonderen Mieterschutz im BGB verlängern sich die Kündigungsfristen für den Vermieter mit der Dauer des Mietverhältnisses. So beträgt bei einer Mietdauer von mindestens fünf Jahren die Kündigungsfrist für den Vermieter sechs Monate und ab einer Mietdauer von acht Jahren neun Monate. Es können vertraglich längere Kündigungsfristen für den Vermieter vereinbart werden. Die genannte Regelung gilt seit September 2001. Ältere Mietverträge enthalten gegebenenfalls anderslautende Fristen.
Fristgemäße Kündigung von Geschäftsräumen durch den Vermieter
Den besonderen Kündigungsschutz des Mieters gilt bei Geschäftsmietverträgen nicht. Hier kann der Vermieter frei kündigen unter Einhaltung der Kündigungsfrist von drei Monaten (oder nach vertraglicher Vereinbarung). Der Vermieter benötigt für eine fristgemäße und ordentliche Kündigung von Geschäftsräumen kein besonderes Interesse.
Form der Kündigung
Die ordentliche Kündigung durch den Vermieter muss schriftlich erfolgen. Bei der Kündigung eines Mietvertrags über Wohnraum muss der Vermieter den Grund der Kündigung darlegen. Er muss somit das berechtigte Interesse am Wohnraum aufzeigen können. Bei Mietverträgen über Geschäftsräume kann der Vermieter ohne Angabe von Gründen ordentlich kündigen.
Besonderheit des Mischmietverhältnisses
In einigen Fällen liegt ein Mischmietverhältnis vor. Das ist dann der Fall, wenn die vermieteten Räume gewerblich und privat genutzt werden. Hier ist die Zuordnung oft schwierig und somit auch, welche rechtlichen Grundlagen herangezogen werden können. Mischmietverhältnisse sind wie ein Mietverhältnis über Geschäftsräume zu betrachten, wenn die gewerbliche Nutzung überwiegt. Die gewerbliche Nutzung überwiegt, wenn die Miete für die Gewerberäume ein Vielfaches der Miete der Wohnräume beträgt und die gewerblich genutzte Fläche wesentlich größer als die privat genutzte Fläche ist. Wird im Vertrag eine eher private Nutzung festgehalten, gilt die Zuordnung laut Vertrag. Würde andersherum ein mehr privat genutzter Raum vertraglich als überwiegend gewerblich klassifiziert, wäre diese Regelung unwirksam.
Fazit
Der Vermieter kann eine fristgemäße Kündigung von Wohnraum nur bei berechtigtem Interesse durchführen. Berechtigtes Interesse ist beispielsweise der Eigenbedarf oder Verletzungen der Vertragsverpflichtungen durch den Mieter. Bei gewerblichen Mietverträgen gilt diese Einschränkung nicht. Die Kündigung muss schriftlich ausgesprochen werden. Bei Mietverträgen über Wohnraum muss der Vermieter im Kündigungsschreiben das berechtigte Interesse aufzeigen.
