Beschreibung
Sonderkündigung durch den Mieter: Was ist wichtig?
Die herkömmliche Kündigungsfrist beträgt bei einem Mietvertrag drei Monate. Es gibt einige Ausnahmesituationen, in denen der Mieter ein Sonderkündigungsrecht geltend machen kann. Für die Rechtmäßigkeit der außerordentlichen Kündigung bedarf es besonderer Gründe. Im Folgenden erfahren Sie mehr über die Voraussetzungen für eine Sonderkündigung Ihres Mietvertrags.
Sonderkündigung bei Modernisierung
Regelmäßig fallen in der Mietsache Modernisierungen an. Beispielsweise kann es sich um eine Erneuerung der Dämmung, den Austausch der Heizung oder den Einbau neuer Fenster handeln. Modernisierungen sind mit gewissen Einschränkungen verbunden. Lärm und Schmutz beeinträchtigen die Nutzung Ihrer Mietsache. In bestimmten Situationen ist eine Sonderkündigung möglich. Allerdings muss es sich um umfangreiche Modernisierungen handeln. Kleine bauliche Maßnahmen genügen nicht. Der Gesetzgeber verlangt eine erhebliche Beeinträchtigung der Mietsache. Zudem obliegen dem Vermieter einige Pflichten, denen er genügen muss:
- frühzeitige Ankündigung drei Monate vor Baubeginn
- schriftliche Ankündigung
- Angabe des voraussichtlichen Zeitraums
Falls es sich um eine erhebliche Einwirkung und Beeinträchtigung der Mietsache handelt oder der Vermieter seinen Verpflichtungen nicht nachgekommen ist, steht Ihnen ein Sonderkündigungsrecht zu. Eine Kündigung ist bis zum Ende des nächsten Monats möglich, sodass das Mietverhältnis einen Monat nach Ablauf der Kündigungsfrist endet.
Sonderkündigung bei Tod des Mieters
Der Tod des Mieters bedeutet nicht automatisch die Beendigung des Mietverhältnisses. Vielmehr treten die Erben in sämtliche Rechtsverhältnisse des Verstorbenen ein. Die Kündigung des Mietverhältnisses ist nach dem Kenntnis über den Tod des Mieters mit einer dreimonatigen Frist möglich. Allerdings sind die Vermieter im Todesfall häufig kulant und ermöglichen eine frühzeitige Kündigung. Vorzugsweise präsentieren Sie einen Nachmieter für die Wohnung, um den Mietausfall des Vermieters zu kompensieren.
Sonderkündigung bei Erhöhung der Miete
In der Praxis kommt eine Erhöhung der Miete regelmäßig vor. Wenn Sie die höhere Miete nicht zahlen wollen oder können, steht Ihnen in vielen Fällen ein Sonderkündigungsrecht zu. Gem. § 561 I BGB besteht ein Sonderkündigungsrecht des Mieters, sofern der Vermieter eine Mieterhöhung nach §§ 558, 559 BGB geltend macht. Dabei handelt es sich um die Fälle der Anpassung der Miete an die ortsüblichen Preise sowie Modernisierung Ihrer Mietimmobilie. Das Sonderkündigungsrecht bei der Erhöhung der Miete ermöglicht eine fristgerechte Kündigung zwei Monate nach Zugang.
Sonderkündigung beim Staffelmietvertrag
Ein Staffelmietvertrag legt die Erhöhung der Miete bereits im Voraus zu bestimmten Zeitpunkten fest. Die Kündigung eines derartigen Staffelmietvertrags ist auch bei einem Mietverhältnis auf bestimmte Zeit vorzeitig möglich.Ein derartiges Sonderkündigungsrecht besteht frühestens zum Ablauf des einschlägigen 4-Jahres-Zeitraums, der mit dem Abschluss des Staffelmietvertrags beginnt. Ebenfalls existiert nach der 4-Jahres-Frist ein Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhung, selbst wenn Sie im Voraus regelmäßige Erhöhungen der Miete akzeptiert haben.
Fristlose Kündigung durch den Mieter
Das Sonderkündigungsrecht impliziert in den meisten Fällen eine Kündigung des Mietverhältnisses mit kürzerer Frist. In wenigen Ausnahmesituationen kann der Mieter fristlos den Mietvertrag kündigen. Dies ist beispielsweise bei erheblichen Risiken für die Gesundheit durch das Bewohnen der Immobilie möglich. Sicherheitsmängel, Schimmelpilze oder Wasserschäden sind potenzielle Gründe für eine fristlose Kündigung. Ein medizinisches Gutachten sollte die Gefährdung der Gesundheit feststellen. Weitere Gründe sind der Ausfall der Heizung im Winter, das unerlaubte Betreten der Mietwohnung durch den Vermieter oder eine deutlich kleinere Wohnfläche, als im Mietvertrag geschrieben steht.
Um eine fristlose Kündigung auszusprechen, bedarf es einer Abmahnung des Vermieters und damit verbundenen Fristsetzung zur Mängelbehebung. Falls der Vermieter innerhalb der angegebenen Frist nicht reagiert und die Mängel behebt, ist eine fristlose Kündigung möglich.
