Beschreibung
Der Mieter kann zum Problem werden. Für eine fristlose Kündigung müssen allerdings besondere Gründe vorliegen. Was es bei einer Sonderkündigung durch den Vermieter zu beachten gibt, haben wir nachfolgenden zusammengefasst.
Schwerwiegende Gründe für eine fristlose Kündigung
Mieter können den Wohnraum jederzeit kündigen. Der Vermieter muss hingegen besondere Gründe benennen, um dem Mieter zu kündigen. Soll dem Mieter fristlos gekündigt werden, was meist einer Auszugsfrist von 2 Wochen verbunden wird, sind die gesetzlichen Regeln noch strenger: Der Mieter muss eine schwerwiegende Pflichtverletzung begangen haben:
- Wiederholt ausbleibende Mietzahlungen
- Mietrückstand und wiederholter Zahlungsverzug
- Vernachlässigung der Mietwohnung
- Untervermietung an Dritte
- Betreiben eines Gewerbes in der Wohnung
- Störung des Hausfriedens (z. B. Drogen, Lärm, Beleidigung).
Beweislast bei der fristlosen Kündigung
Der Vermieter muss nachweisen, dass durch die schwerwiegenden Pflichtverletzungen des Mieters eine fristlose Kündigung erforderlich ist. Vor Gericht trägt der Vermieter die Beweislast und sollte beispielsweise Zeugen benennen können, die auch vor Gericht gegen den Mieter aussagen. Denn selbst ein penibel geführtes Protokoll der Verstöße muss dem Richter nicht ausreichen, um die Gründe für eine fristlose Kündigung anzuerkennen. Zudem trägt der Vermieter die Beweislast beim Aussprechen der fristlosen Kündigung, der immer eine Abmahnung vorausgehen muss. Der Vermieter kann zum Nachweis das Gericht oder einen Anwalt einschalten.
Fristlose Kündigung beim Staffelmietvertrag
Der Vermieter hat auch bei einem Staffelmietvertrag das Recht zur fristlosen Kündigung. Mietverträge mit Staffelmieten schließen beide Parteien aus Gründen der Planungssicherheit ab. Staffelmietverträge laufen meist über mehrere Jahre. In dieser Zeit ist das ordentliche Kündigungsrecht des Vermieters und des Mieters ausgeschlossen. Der Verzicht auf das ordentliche Kündigungsrecht des Mietvertrags schränkt jedoch das Recht auf außerordentliche bzw. fristlose Kündigung nicht ein. Möchte ein Vermieter einen Staffelmietvertrag vorzeitig beenden und der Mieter stimmt nicht zu, bleibt lediglich die Option, eine fristlose Kündigung auszusprechen. Doch dazu müssen schwerwiegende Gründe – wie die zuvor genannten Beispiele – vorliegen.
- Abmahnung schreiben – der Schritt vor der Kündigung
- Keine gesetzlichen Formvorschriften
- „Abmahnung“ im Betreff
- Pflichtverletzung des Mieters benennen
- Nachweis der Zustellung (Einschreiben, Gerichtsvollzieher, Bote)
- Bezeugen des Inhalts
Vor der außerordentlichen Kündigung muss der Mieter abgemahnt werden. In vielen Fällen verlangt der Gesetzgeber, den Mieter von den Pflichtverletzungen zu informieren.
Eine gesetzlich festgeschriebene Form gibt es für die Abmahnung nicht. Sicherheitshalber und zum Nachweis sollte sie schriftlich erfolgen. Bei mündlichen Abmahnungen müssen Zeugen anwesend sein und der Nachweis, dass eine Abmahnung erfolgt ist, kann sich vor Gericht als schwierig gestalten.
Inhalt der Abmahnung
Das Schreiben sollte im Betreff das Wort „Abmahnung“ enthalten. Kann der Vermieter nachweisen, wann (Tag, Uhrzeit), von wem und an wen das Schreiben ausgehändigt wurde, erleichtert das seine Beweisführung in einem Gerichtsverfahren.
Im Schreiben muss die Pflichtverletzung des Mieters klar benannt sein. Die Abmahnung soll ihn auf sein Fehlverhalten hinweisen und ihm die Möglichkeit geben, die Pflichtverletzung zu beseitigen. Bei einer andauernden Pflichtverletzung muss der Vermieter eine Frist setzen. Auch sollten die nach der Frist eintretenden Konsequenzen klar sein, sofern der Mieter sein Verhalten nicht ändert.
Die Abmahnung zustellen
Stellt der Vermieter seine Abmahnung per Einschreiben mit Rückschein zu, kann er nachweisen, dass der dem Mieter von der Abmahnung Kenntnis erlangt hat. Problematisch wird es wiederum, wenn der Mieter die Annahme des Schreibens verweigert und der Postbote den Brief wieder mitnehmen muss.
Rechtssichere Zustellung der Abmahnung
Auf der rechtssicheren Seite ist der Vermieter, wenn er die Abmahnung durch einen Gerichtsvollzieher zustellen lässt. Dazu wird der Brief bei Gericht abgegeben und eine Gebühr ist zu entrichten. Eine Alternative ist die Zustellung durch einen Boten. Der Bote muss den Inhalt gelesen und am besten persönlich das Schreiben an den Mieter übergeben. Dazu hält er außerdem Datum und Uhrzeit fest. Im Zweifelsfall kann dieser Bote vor Gericht aussagen.
So schreibt man eine fristlose Kündigung
- Schriftform erforderlich
- Eigenhändige Unterschrift des Vermieters
- Grund für die Kündigung benennen
- Gesetzliche Auszugsfrist 2 Wochen
- Nachweis der Zustellung (Einschreiben, Gerichtsvollzieher, Bote)
- Bezeugen des Inhalts
Eine fristlose Kündigung muss schriftlich erfolgen. Eine ausschließlich mündlich ausgesprochene fristlose Kündigung ist damit nicht wirksam. Auch bei der fristlosen Kündigung muss der Vermieter nachweisen können, dass diese zugegangen ist. Er kann sie per Post (Rückschein) oder auch persönlich zustellen, wobei ein Zeugen anwesend sein sollte, der auch den Inhalt des Schreibens kennt.
Der Vermieter muss in der fristlosen Kündigung keine Auszugsfrist nennen. Grundsätzlich ist dem Mieter eine Frist von zwei Wochen zu gewähren. Um auf der sicheren Seite zu sein, empfiehlt sich die Angabe einer Frist, auch wenn diese lediglich zwei Wochen betragen soll.
Wenn der Mieter nicht auszieht
Nach erfolgreicher Abmahnung und dem Zugang der fristlosen Kündigung zieht der Mieter nicht wie vereinbart aus. Damit bleibt dem Vermieter nur noch der Gang zum Gericht, um dort auf Räumung zu klagen. Erst dann prüft das Gericht, ob die fristlose außerordentliche Kündigung rechtens war. Das Gericht kann durchaus zugunsten des Mieters entscheiden und die fristlose Kündigung durch den Vermieter verwerfen. Wichtig erscheint, dass der Vermieter im Falle von Pflichtverletzungen durch den Mieter schnell und gezielt handelt. Das Hinzuziehen eines Anwalts ist in vielen Fällen – wie auch beim Staffelmietvertrag – durchaus angeraten.
